Las Vegas Journal Review By J. Patrick Coolican
译者注： 今天在Las Vegas Journal Review报上看到这篇关于对冲基金正在成为房东，而且开始注意拉斯维加斯房市的文章。如果成真，维加斯的房屋买卖和租赁市场将会有一些变数，其结果将成为对房地产经纪人和管理公司技术含量的一次大比拼。 请看正文 ——
正文：
对冲基金可能成为拉斯维加斯房地产市场下一个最大的参与者。这里不是指的公寓大楼（Apartment Complexes)或商业地产，而是指的独立屋。换句话说，在接下来的一两年内，如果你是拉斯维加斯谷地正在增加的租房大军中的一员，你的房东可能是对冲基金或其它所谓的“另类投资工具”比如说私人股权团体，退休基金，捐赠基金，或大学基金等。
据Brian Krueger, Coldwell Bankerde 策略服务副总经理“最近有几家不同的投资公司联系我们，他们都是从未将购买独立屋出租作为投资组合的投资公司”这些金融巨头可能一次性购买数百栋房屋。而现在的拉斯维加斯房屋销售中已经有一半是由现金买家组成。
Krueger称还不能公开哪些公司有此意愿，到目前为止暂时还没有公司正式开始进场，但是他们已经开始试水了。他说“他们已经开始进入并在积极进行一些前期的评估调查工作，同时也在进行资金的调配。
Waypoint Homes的创始人兼董事长Doug Brien告诉我，他上星期在拉斯维加斯做一些市场调研。Waypoint是一家总部在加州奥克兰的公司，已经在另一个市场买入了1000多套独立屋作为出租。Brien’s group GI Partners已经从常春藤大学联盟基金和一个大型机构投资者筹集了$ 400 million的资金准备继续投入。通过贷款，该笔资金可以达到10亿美金。
从各种迹象来看这很可能会发生在拉斯维加斯，因为已经在其它市场发生了。
华尔街日报八月报道McKinley Capital Partners已经在湾区买了300多套法拍独立屋并且与纽约的对冲基金公司Och-Ziff Capital Management Group LLC合作准备再度买入500多套房。
纽约的对冲基金公司成为房东，这到底演的是哪出戏啊？
Brookings Mountain West的负责人房地产专家Robert Lang说“这只不过是另一个问题资产”。 对冲基金是投资性基金，总是在寻找那些其它人所不知或没有足够的资源来捕捉到机会的好回报。 他们就像Billy Beane在“点球成金（Moneyball）”里一样，希望找到价值被低估的资产(underpriced assets)。另一面，他们又在积极寻找那些他们相信是被高估的泡沫资产（overpriced assets) 做沽空，对冲基金之名由此而来。
这种情况下，他们是在对Morgan Stanley的Oliver Chang 所称的“a rentership society – 租客社会”， – 对应小布什时代的流行词“产权社会或业主社会”，的出现所作出的回应。在一份研究报告中，Chang指出很多屋主在foreclosures和短售时失去房屋和信贷评级，再加上现在收紧的贷款就是说很多人都突然之间成为了租客。但是他们都习惯了住宽敞和有比较完善设施的独立屋，所以他们对传统的公寓不太感兴趣。
同时，大量的银行屋进入市场，所以市场上有很多的供给（supply）. 综合分析所有这些因素，从2005年到2011年，根据Dennis McGill of the firm Zelman & Associates. 的数据显示佛罗里达州，亚利桑那州和内华达州租住独立屋的家庭上升了67%，但同时拥有房屋的业主数量却下降到50%。
华尔街日报说McKinley’s的模式是买价格在$100,000左右的独立屋，再投入$10,000到$25,000修缮后租$1,200每月，这样年回报可以达到8%-12%。在现在投资市场如此难料的情况下，这是非常出色的投资和收益。假设价格保持稳定不变，几年以后开始回升，回报将会更好。
Lang说拉斯维加斯是一个可行的市场，因为很多现有房屋都是相对较新而且标准化的建筑 - 就像McDonald’s的汉堡包，它们不算美食，但每一个都差不多相同。要想在旧的城市购买数百套房是比较难的，因为每套房都不同，因此无法简单的统一包装。 尽管如此，就此开始进入市场还不是完全确定的事。一个原因：对这些对冲基金来说这是一个全新的生意，而且房地产有地域性强的特点，要求有熟悉当地情况和环境的专业人士如房地产经纪，承包商和房屋管理公司等的配合。
美联储最新白皮书也推测为什么我们暂时还没有看到大批量购入独立屋的现象发生，他们对投资者是否能够顺利融资且能有效率的运作使其最终达到预期盈利表示质疑。认为其可行性还受到联邦政府决定的影响，首先市场上有由政府控制的Fannie Mae和Freddie Mac，还有联邦政府想如何处置他们手中现有的房屋等问题。
那么我们又是如何看待这些问题呢？
一方面，世俗认知告诉我们业主自住的邻居会比租客好，可能。但现在的情况是我们已经逐步成为一个以租房为主的城市，所以我不确定业主是对冲基金公司或是个人投资者有没有本质区别。但是无论是对冲基金公司或个人投资者，共同的利益驱使他们都会维修所持物业，尽量使其保持在良好状态，因此也同时帮助维护了整个社区的一致。
Doug Brien希望带入一种他称为“lease plus rewards - 租赁奖励"的计划，对那些失去房屋或不能获得贷款的租客，此计划可以帮助他们在租房的同时为以后的购房累积积分。他还计划提供财务修复顾问的服务，帮助租客建立和尽快修复信用使自己早日成为屋主。这个计划对拉斯维加斯来说似乎是一个很理想的计划。
Brien同时指出了可能会让投资者犹豫进入维加斯市场的几个原因。第一个是当地的经济，拉斯维加斯的主要商业大量依赖博彩业，会展业和旅游业，不确定其对就业和人口增长的影响（第一个担忧是一个很好的原因说明拉斯维加斯需要更多元化的经济).第二个担忧是价格存在不稳定性。
如果Brien之类的大投资机构进入，他们会帮助尽快吸收市场存货，让维加斯市场走出底部，同时也向整个世界发出一个信号，那就是最聪明和最富裕的投资机构开始下注拉斯维加斯房地产。
另一方面，Lang指出，过去谷地房屋升值时，拥有房屋的业主因为房价的上升而得以积累了一些财富。但今天回到“租房社会”，很多的租金收入都通过支票方式寄给了远在谷地之外其它地方的投资者。那意味着我们就像一个经济殖民地，但情况一向如此。
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